虧損!虧損!虧損! 開發商揮淚“斬”長租公寓
2019年四不像生肖中特图房訊網2019-5-22 10:43:00
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[提要]對長租公寓,SOHO中國董事長潘石屹一直不看好,這個在中國當了多年“包租公”的商人認為,這個生意就是虧的!“我們做了20多年房地產,反復算這個帳,生意一定要能算得過來帳才可以做?!?/div>

  “不到1%的租金回報,租房的價格再翻一番還是虧本的?!?/P>

  對長租公寓,SOHO中國董事長潘石屹一直不看好,這個在中國當了多年“包租公”的商人認為,這個生意就是虧的!“我們做了20多年房地產,反復算這個帳,生意一定要能算得過來帳才可以做?!?/P>

  幾天前,一家上市房企也算了算賬,決定把長租公寓業務剝離出去,原因是——虧損。

  從火熱的行業新風口,到去年以來,上海寓見公寓、杭州鼎家公寓、北京昊園恒業等大體量長租公寓持續爆雷,長租公寓行業短短幾年經歷了高價搶房、租金貸、甲醛門、爆倉的“過山車式“發展,經過資本的推波助瀾和市場的大浪淘沙,長租公寓終究要歸于理性。

  第一家因虧損而選擇剝離長租公寓業務的上市房企出現,折射出這個行業已走到十字路口。

  未來兩年將持續虧損

  朗詩揮刀“斬”長租公寓業務

  2019年5月13日,朗詩集團公告稱,旗下間接全資附屬公司于近日與控股股東朗詩集團簽訂五項協議,將處于虧損階段的長租公寓業務以及包括提供物業管理、建筑設計、園林綠化景觀等的非地產業務剝離至控股集團,預計所得款項凈額約為9.81億元。

  對此,朗詩方面在公告中解釋稱,朗詩寓仍處于培育期,預計未來兩年將持續虧損,日后將產生持續資本開支,剝離后,可減少朗詩寓虧損對公司業績的影響。

  地產壹線(house_163)了解到,朗詩之所以選擇剝離長租公寓業務,一方面是因為其還在持續虧損期還需培育,另外一方面主要還是與其公司總體業績及股價估值有關。

  “我們把很多創新的業務,像長租公寓、養老、物業,甚至海外的業務全部都裝到了上市公司業務范圍里面,這使得整個資本市場對我們的公司理解不是非常的充分,由于業務太過多元,所以使得市場估值不是很高?!?/P>

  朗詩董事長田明表示,要讓市場來理解朗詩的地產業務需要一個溝通的過程,這是朗詩之前所犯的一個錯誤,這個錯誤主要是由于他們對資本市場不夠了解導致的。

  雖然朗詩方面認為此次對長租公寓業務的剝離只是集團內部的業務調整,但從另外的角度來說,預計未來兩年將持續虧損的朗詩寓的確已經開始影響到公司業績,為了公司總體業績及估值,朗詩最終還是選擇了剝離。

  房企為什么做長租公寓?

  賺不賺錢?如何才能賺錢?

  自2014年,長租公寓YOU+獲得雷軍旗下的順為資本的A輪融資以來,長租公寓成了“風口上的豬”。

  包括萬科、龍湖、旭輝等傳統房企都建立起自己的長租公寓品牌;數據顯示,國內排名Top100的房地產開發商中,已有超過30家成立了自己的長租公寓品牌。中介系的自如、相寓也發展迅猛。

  但實際上,長租公寓的盈利問題一直備受爭議。旭輝領寓國際社區聯合創始人兼顧問高杰透露“很多企業都沒有實現盈利?!?/P>

  對此,同策研究員首席分析師張宏偉認為,這些房企其實并不指望長租公寓來賺錢,看中的是借長租公寓開發租賃業務,并通過租賃運營,為持有資產保值增值。

  另一方面,從人口和宏觀經濟的角度講,城市化進程帶來的巨大人口紅利鼓舞著長租公寓行業的發展,其相應的市場規模將達到萬億元級別。

  鏈家研究院發布的《租賃崛起》報告指出,預計到2025年,中國租賃市場規模將增長到2.9萬億,到2030年將會超過4.6萬億。如此巨大的市場前景,自然不乏入局者。

  但從回報率與運營成本方面來看,長租公寓確實不賺錢,其回報率僅在1%-2%之間,甚至還比不上普通的銀行定期存款。

  對此,有業內人士認為,長租公寓的發展其實是大勢所趨。這主要是由于近兩年,隨著房價上漲,二手房買賣交易呈波動下降趨勢,而租賃交易呈波動上漲,與此同時,政策向長租公寓的傾斜也愈加明顯。因此,對于很多企業來說他們賺的不是眼下的錢,而是未來。

  從目前的情況來看,雖然長租公寓市場主要圍繞“輕資產”和“重資產”進行,但卻也劃分成了多個不同的運營及盈利模式。

  1、“租金差模式”

  “租金差模式”可以說是整個長租公寓市場最原始的盈利模式,主要依靠租金差來賺取利潤。在這其中最典型的是很多房企及品牌長租公寓旗下的高端項目,如旭輝、萬科、招商、龍湖、朗詩、陽光城、融創、魔方、優帕克等。在這一過程中,項目方以較低價格買入或者長期租賃某一具體的項目,再通過改建與運營租賃出較高租金。如上海融創香溢花城,其租金定位在每月20000元以上。

  2、運營輸出

  如果說“租金差模式”是長租公寓1.0模式,那運營輸出則可稱為2.0模式。2019年4月18日,魔方生活開啟“城市合伙人計劃”,主要為針對小B端的托管業務。

  2019年4月25日,旭輝領寓宣布與上海首塊100%自持租賃地塊張江項目達成合作。在此之前,張江項目采取了市場化的公開招標方式尋找合作伙伴,最終旭輝領寓中選。

  從這兩起案例來看,無論是針對小B端的托管業務的魔方,還是與上海首塊100%自持租賃地塊張江項目達成合作的旭輝領寓,更多的是依靠自身的運營輸出,以服務能力賺取利潤,在這過程中不僅可以推動其品牌規?;姆⒄?,也可以通過風險共擔促進項目穩定運營。

  3、增值服務

  2018年底,魔方首推“公寓+”戰略,把公寓定義為線下流量入口,以住宿產品為核心,運用互聯網平臺整合各類生活服務資源,如+辦公、+健身、+出行、+金融等,并依靠這些增值服務來賺取更多的利潤。

  這一模式在長租公寓領寓雖新,但事實上在物業服務領寓早在2013年彩生活就已經開始做了,在當時彩生活搭建了一個線上平臺,并向同行業內的合作伙伴進行輸出,以提供社區增值服務的模式盈利,截至到2018年6月30日,彩生活線上注冊用戶累計達到1451萬。

  魔方公寓打造的以公寓為核心的生活服務平臺,在某種程度上與多年前的彩生活有異曲同工之處。

  4、資產證券化

  由于融資難,資金需求量大,很多長租公寓通過金融手段保持資金流。數據顯示,僅2018年發行的資產證券化產品規模就已突破2萬億元,如2018年4月27日,我國首單百億元房地產投資信托基金(REITs)——“中聯前??礎坦鷦白飭拮》懇緩拋什С腫ㄏ羆蘋?。2018年5月9日,國內首單以公共租賃型住房作為底層資產的REITs產品——“深創投安居集團人才租賃住房資產支持專項計劃”等。

  然而與以上幾個盈利模式相比,各種資產證券化的手段似乎更偏向于資本游戲,試圖通過金融及杠杠的手段獲取資金流及利潤空間。

  綜上所述,長租公寓與房地產開發不同,賺的更像是“細水長流”的錢,更傾向于酒店運營及物業管理。雖然擁有一定的利潤空間,但在目前市場上看,想要持續盈利似乎依然有一定的難度。

  此次朗詩因虧損而剝離長租公寓業務,對市場也是一個啟示,畢竟作為開發商的朗詩,與其他中小型長租公寓運營商不同,除了自身的開發業務之外,朗詩自身也擁有一定的服務增值業務占比。

  此前網易與聯城行共同發布的“上海長租公寓品牌勢力榜”顯示,朗詩寓在2019年第一季度綜合排名前十,其中服務能力甚至排行第一。

  如果這樣的朗詩寓都將在未來兩年將持續虧損,甚至對朗詩業績產生負面影響,那對于其他房企及運營商來說,長租公寓業務到底有沒有未來?

  行業風向標萬科的掌舵者郁亮認為,任何偉大的業務都是從不賺錢開始的?!叭綣孿勸顏碩妓愫玫幕?,就輪不到你了,談錢太俗,不明白、不清楚才有可能做成功?!?/P>

  這是兩年前萬科業績會上郁亮對長租公寓的回答。現在,萬科的泊寓仍在推進。

  而另一位“包租公”潘石屹則堅持認為,生意一定要能算得過來帳才可以做。做生意的過程中,一定要有一個指引,不能偏離這個指引。賺錢的事情去做,不賺錢的事情別去做。別跟很多創業者一樣,以燒錢為榮,這是一條不歸路。

 來 源:地產壹線     

 編 輯:liuy

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