深入肌理!一文看懂鴻坤產業的戰略布局
2019年四不像生肖中特图房訊網2019-5-22 11:42:00
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[提要]日前,鴻坤財富副總裁、鴻坤地產基金地產金融部總經理李莉女士對話鴻坤產業集團執行總裁朱江先生及鴻坤地產基金投資部總經理付瑞祺先生,就鴻坤產業集團(以下簡稱“鴻坤產業”)的戰略布局深入溝通,為我們揭開了鴻坤四大板塊中極具特色的鴻坤產業的神秘面紗。

  日前,鴻坤財富副總裁、鴻坤地產基金地產金融部總經理李莉女士對話鴻坤產業集團執行總裁朱江先生及鴻坤地產基金投資部總經理付瑞祺先生,就鴻坤產業集團(以下簡稱“鴻坤產業”)的戰略布局深入溝通,為我們揭開了鴻坤四大板塊中極具特色的鴻坤產業的神秘面紗。

  *以下問題均由鴻坤財富副總裁、鴻坤地產基金地產金融部總經理李莉提出

  Q1

  鴻坤集團在產業板塊如何進行戰略布局?

  朱江:鴻坤產業作為鴻坤集團的四大板塊之一,致力于成為中國領先的創新型產業園區運營商。這一定位深入地貫徹和延展集團的整體戰略,是鴻坤集團作為創新型城市運營商的重要組成部分之一。鴻坤產業集團非常重視與其他兄弟板塊的協同合作,如與鴻坤商業、鴻坤物業等業務板塊,以及與鴻坤資本集團之間都有著較為緊密的合作。

  目前,鴻坤產業在全國布局了15個園區,其中北京11個,上海2個,深圳和佛山各一個。園區入駐企業近500家,其中有28家上市公司,8家500強企業,31家國高新技術企業。園區規模300萬方,總資產達到了300億,全部建成后的園區可以解決10萬人的就業問題,實現500億的工業產值和40億的納稅額。

  Q2

  鴻坤集團自2014年起就前瞻性地布局產業領域,鴻坤產業具備哪些獨特優勢?

  朱江:鴻坤產業在產業園區的布局方面,非常強調特色產業。將園區的發展聚焦在1-2個核心產業作為園區定位,這樣的定位有助于整個園區產業的“瘦身”和“增高”?!笆萆懟敝傅氖侵氐憔勱褂諛?-2個產業領域,“增高”是同時引入高精尖的特色產業,拉高整體產業態勢,提升高端產業、高端人才和項目落地的占比。

  此外,鴻坤產業在整體配套服務體系上具有很大優勢,園區的租金和非租金多種運營收入之間的占比力爭在幾年內形成1:1的平衡。截至去年,這個比例是3:1,今年計劃達到2:1,爭取在1-2年內實現1:1。這個優勢可以使園區的收入翻倍,提高資產估值。

  ▲鴻坤·云時代

  Q3

  請以一個典型的產業園案例分享一下鴻坤產業管理規模及資產增值的情況。

  朱江:我以北京“鴻坤·云時代”園區為例,作一個分享。鴻坤·云時代至今運營不滿三年,但租金收入基本實現了翻番。園區總規劃面積近30萬方,一期供地10萬方,二期20萬方在建。一期10萬方的去化率非常高,達到了85%以上,在亦莊東區的所有園區里是最高的。過去幾年,由于這個項目的去化率和招商效果都比較好,因此也獲得了一系列獎項。比如2018年,鴻坤·云時代就獲得了城市產業聚集獎。

  在園區的服務內容里,我們重點打造了多種經營收入的類型,形成了長尾效應。目前園區的整體服務項目達到了300項細項服務,每一項都對應著相關的營收。通過深入的經營“園區服務”,將有助于降低運營成本,也更加有助于實現產業聚集和快速擴張。

  Q4

  鴻坤產業資產管理的成功經驗總結下來主要有哪些方面?

  朱江:第一,從資產管理規模來看,通過收入門類的擴展豐富了收入結構和收入規模。第二,打造豐富的服務體系,基本涵蓋入園企業從孵化期、成長期到成熟期不同發展階段的不同訴求。第三,充分利用園區資產的特點,有效利用、創造收入。

  Q5

  鴻坤產業的投資策略和風控邏輯是什么?

  付瑞祺:從投資邏輯來說,最重要的就是區域選擇。鴻坤在做產業園投資時更關注一線城市的產業聚集區。這個聚集區不一定是所謂的城市中心區或核心商務區,但一定是產業的聚集地,基礎設施非常完備,未來的租金上漲空間可預期。鴻坤之所以重點布局一線城市,是考慮到第三產業在經濟結構中的比例,在一線城市更容易招商。

  在項目篩選層面,鴻坤對產業園的收購價有嚴格要求,目前大多數產業園區獲取的綜合成本不超過每平米一萬元。

  在產品篩選層面,建筑外立面、平面圖、層高、使用率,甚至在未來運營過程中的能耗、損耗等,都是我們考量的因素,盡量滿足客戶的需求。

  至于風控,也要從兩個角度去判斷。一是市場層面,我們在自己深耕的區域投資項目,熟悉當地市場的客戶和產品,在項目上的判斷不會有太多偏差。二是收購層面,我們有一套完備的產業園區收購標準化流程,包括前期項目勘察、盡職調查,后期合同起草、談判簽約等,過程中第三方的會計師事務所、稅務師事務所、律師事務所等都會參與把控風險。 同時,鴻坤的一個特點是,在收購資產時,不只關注它表面上的風險,更關注如何剖析問題,圍繞不良資產進行拓展,解決問題,來獲得超額收益。

  ▲鴻坤·金融谷

  Q6

  鴻坤產業園區投資的盈利模式是怎樣的?

  付瑞祺:鴻坤產業的盈利模式主要是形成穩定的現金流,且長期看漲。產業園運營要關注長期,穩定的現金流可以提升資產在出售或資本化退出時的估值。目前,我們所作的項目融資主要有4類。

  其一,股權層面的融資。在選定項目后,我們與戰略合作伙伴、開發商或大型機構在股權層面展開合作。其二,在并購過程中進行并購貸款。其三,與銀行等金融機構合作開展常規業務。最后,在園區出租率達到一定程度后,引入經營性物業貸款或開展資產證券化等。

  Q7

  目前是否有產業園在籌備類REITs退出?

  朱江:目前,我們已在去化率和入駐率較高的一些園區籌備類REITs的工作。我們在和銀行等金融機構合作,探討CMBS的合作。

  Q8

  從2018下半年至今,經濟相對處于下行周期,不良資產的投資比較熱門。這對于產業園的收并購投資方面,是否也是新的機會?

  付瑞祺:投資一般都有逆向思維,有觀點認為“市場越不好,越是價值洼地的形成期”。在市場不好的情況下,悲觀情緒蔓延,價格會低于價值,我們更能拿到一些物超所值的資產。

  目前,金融政策緊縮,市場上出現了大量的不良資產,這也是我們的機會。很多不良資產,其實抵押物和資產都很優質,只是因為企業的現金流或債務問題而被司法查封和拍賣。我們目前在整合一些優秀的律師資源去對接這些資產,以獲得更好的溢價空間。接下來,在產業園投資、不良資產、城市更新等領域,地產基金將更加多樣化地布局。

  ▲馬駒橋鴻坤·智谷

  Q9

  如何看待產業園的發展前景?

  朱江:在中國目前的經濟形勢下,原來重點布局生產制造的區域現在逐漸轉向高端現代服務業等領域。鴻坤產業的布局體系是“6·5·2”?!?”代表六大主導產業,包括智能制造、生命健康、能源環保、數字信息、文化體育和現代服務;“5”指的是五大服務板塊,包括產業服務板塊、股權投資板塊、配套商業板塊、物業服務板塊、智慧園區服務板塊;“2”指的是依托上述兩項所做的科技創新聯盟和增值產業服務聯盟。依托這樣一個體系結構,目前,我們在站穩一線城市的前提下,從今年開始向強二線城市進軍。

  除了收購不良資產,鴻坤產業也在積極和政府或國資背景的企業合作。這些企業之前有很多在城市核心區域的土地資源,現在“退二進三”,因此我們也會在城市更新、存量資產盤活的業務上持續發力。未來的產業運營商將會是城市產業發展重要的合作伙伴,可以說,鴻坤產業在全國園區的發展前景是非常廣闊的。

  來 源:  鴻坤產業   

  編 輯:liuy

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