歐陽先聲:共享辦公的夢想就只剩下IPO圈錢了?
2019年四不像生肖中特图房訊網2019-5-15 10:41:00
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[提要]據外媒近日報道,共享空間WeWork已經向SEC秘密提交IPO文件了。

  據外媒近日報道,共享空間WeWork已經向SEC秘密提交IPO文件了。

  這讓眾多共享辦公空間的創業者、投資者都瞪大了眼睛。

  1 燒錢——只為跑馬圈地

  2010年創立于紐約的共享辦公品牌WeWork,主要為創業公司、自由職業者提供共享辦公的空間,甚至中小公司、大企業也已入駐。

  目前,其業務覆蓋32個國家和地區,會員達到27萬人,是共享辦公行業的創造者和領跑者。

  但是,它的財務狀況倍受質疑。

  該公司曾表示, 2017年營收為8.86億美元,凈虧損9.33億美元。

  2018年呢?營收為18億美元,凈虧損19億美元。

  收多少,虧多少,這樣的企業恐怕也是絕無僅有了。

  為什么會這樣?

  燒錢。

  它的錢燒在兩個地方:一是搶地盤。

  在海外,它甚至布局了小城市。

  但在中國,幾乎只有一二線城市才有辦公業態的發展空間,因此,它的共享辦公也只能布局在一二線城市,才能獲得規模效應。

  即便是北京這樣的城市,共享辦公的市場規模也是有限的。

  北京已有共享辦公空間1285家,占全國的三分之一以上。

  在中央商務區,哪怕是網格式布局,500米就有一個共享空間,已經相當于紐約曼哈頓的WeWork密集布點了。

  一個城市共享辦公空間的布點可能不會超過500個,每個共享空間1000個工位,就是50萬個工位,或許就是這個城市共享辦公發展空間的天花板了。

  截至2018年6月底,全國共享空間工位數也僅有200萬個,未來,可能不會超過600萬個。

  因此,誰能占有一二線城市的主流市場,誰能成為行業頭部企業,誰就幾乎能通吃整個共享辦公行業。

  二是搶客戶。

  搶到地盤,就要搶客戶來填滿共享辦公的空間。

  燒錢,就是通過租金補貼戰,迅速搶占市場份額。

  去年,WeWork在全球推出100%返傭金的自殺式租金補貼政策,目的就是趕盡殺絕競爭對手。

  在中國,它將中介傭金比例從15%一舉提升到25%,同時還在部分新社區推出“租一年贈一年”的五折促銷活動。

  這也逼得國內競爭對手拼死抵抗,被迫推出大力度補貼,租金集體下調、普遍腰斬,如若不然,勢必喪失領地、退出江湖。

  也許,WeWork希望在租金補貼戰之下,形成類似于滴滴打車獨霸江湖的共享辦公市場格局。

  燒錢需要勇氣,來錢更不容易。

  有人說:“現在頭部的幾家企業,除了剛拿到融資的WeWork之外,其他幾家都沒錢了”。

  但WeWork有錢。

  WeWork先后獲得了120億美元的融資,其中104億美元是日本軟銀孫正義投的。

  WeWork把2017年軟銀投資的44億美元中的大部分燒在了中國,同時,還在中國融資兩輪共10億美元,繼續燒錢搶奪市場。

  如果不是為了跑馬圈地,WeWork還是會略有盈利的。

  WeWork和孫正義這么燒錢,圖的究竟是什么呢?

  2 出租——低效商業模式

  共享辦公其實是昂貴的甲級寫字樓催生出來的新市場。

  它將在私人車庫里的創新創業搬到更舒適愜意、成本低廉、便于交流、碰撞創意的有趣空間。

  通過提供更好的工作場景和無憂服務,共享辦公空間希望用低廉的租金招攬和留住囊中羞澀的創業者們。

  但是,創業者們成功率極低、流動性太快,導致共享辦公的出租率偏低、營收極不穩定。

  雖然,共享辦公空間運營商承諾了靈活的租期和面積,但是,承租者的租約靈活性恰恰是出租者的出租率痛點,這與運營商推銷宣傳的共享辦公最大優勢形成強烈反差。

  于是,共享辦公空間積極發展中小企業會員,并為其提供基礎與增值服務,有的甚至還提供膠囊公寓、健身運動、托兒教育等延展服務。

  但這仍然不足以穩定其出租率。

  因此,共享辦公又開始轉向大企業的定制化辦公,這既有利于提高并穩定出租率,而且有利于提升租金溢價。

  大企業為何要入駐共享辦公空間?

  對于大企業來說,共享辦公有四大好處:降低運營成本、便利員工上班、就近服務客戶、對沖周期風險。

  在順周期中,大企業的發展速度更快,尋求新的合適辦公場地頗為不易。

  當然,大企業很懂得“買房不如租房、長租不如短租”的道理,在擴張期可以把資金用在更有價值的投資發展上而不是持有重資產。

  因此,無論作為臨時周轉場地,還是低成本擴張,共享辦公都是可取的。

  WeWork的客戶中,千人以上雇員的機構員工已經占到其會員總數的25%,而且數量還在增長,甚至包括亞馬遜、IBM、摩根士丹利、百事可樂等世界500強了。

  大企業可以把彈性最大的團隊放到共享辦公空間,比如微軟就把紐約的營銷團隊全部放在WeWork,不但可以省下辦公樓的購置與運營費用,而且在市場下行時,可以迅速裁員而不用閑置浪費自己的辦公場地。

  目前,共享辦公已有四個盈利模式,出租辦公空間或場地、提供基礎與增值服務、發展會員體系、開展其它線上服務或數據服務。

  其中,租金收入占比超過80%。

  雖然共享辦公運營商都表達了對租金的絕對重視,但恰因如此,共享辦公運營商們更加無法高枕無憂。

  不僅來自同行的跑馬圈地和租金大戰會讓它們寢食難安,而且,相對單一的租金和服務收入結構都單一依賴入駐率,難以抵擋經濟周期波動。

  一旦市場出現衰退,無論是創業人數、中小企業還是大企業都會快速收縮,入駐率大幅震蕩,大企業裁員、小企業倒閉、創業者回家,大部分共享辦公運營商將首當其沖、遭遇滅頂之災。

  共享辦公如何能穩定地穿越周期波動呢?

  共享辦公需要調整收入結構,找到逆周期的剛性需求。

  比如引進行政、水電、醫療等公共服務,畢竟任何時候,公共服務都是必需而穩定的。

  再比如,開展針對個人的技能培訓、職業教育等,越是經濟不景氣,人們越是焦慮,越是需要提升自我。

  還比如,提供智能化辦公服務解決方案、辦公空間動態調節解決方案,以及孵化服務、投融資輔導等。

  雖然共享辦公運營商偏向于輕資產運營,但在遭遇市場波動和過度競爭時,更容易因喪失陣地而被淘汰出局,因此,有的運營商想自己持有重資產,這依然是在“玩空間”。

  如果無法跳出“玩空間”的邏輯,共享辦公的市場前景就缺乏想象空間,甚至不靠燒錢想持續玩下去幾乎都是不可能的。

  3 上市——估值難獲認可

  沒有錢,就不足以安撫共享辦公空間運營商的焦慮。

  唯有加速擴張并成為頭部企業,才能具有規模效應,才有可能抵御周期波動的挑戰。

  然而,WeWork最近一期融資從160億美元斷崖式縮水至20億美元,顯然是軟銀愿景基金的沙特和阿聯酋投資人對其盈利模式產生質疑。

  Wework的融資請求還遭到了荷蘭國際集團的拒絕,Wework以燒錢模式的不斷擴張讓很多銀行家都望而卻步。

  WeWork的融資“失利”,被認為是共享辦公行業入冬的一個先兆。

  隨著融資的減少,共享辦公跑馬圈地的擴張將迅速放慢腳步。

  沒有更多的投資,WeWork被迫加快了上市步伐。

  今年1月,軟銀的巨額投資“縮水”之后,WeWork的估值仍達到了470億美元,這是令人稱奇的。

  畢竟,全球最大、美國老牌的服務式辦公空間供應商IWG,擁有超過WeWork十倍的辦公室數量,其商業模式也與WeWork相似,同樣是基于空間收租和服務收益,其估值不到40億美元,僅為其預期銷售額的1.2倍。

  WeWork希望的估值是其預期銷售的20倍——顯然這是難以成立的,依靠單一的空間收入無法撐起WeWork 470億美元的估值。

  WeWork怎么說呢?

  其聯合創始人和首席執行官 Adam Neumann認為,它的技術平臺非常強大,可以快速選址、快速建模并預算、快速設計空間、快速接受租戶,優化成本并提高運營效率。

  它還用自己的數據優勢和Powered by We為大公司提供咨詢和管理服務,所以,它認為自己不是共享辦公空間運營商,而是像UBER那樣的技術平臺公司。

  但這依然不能擺脫市場的質疑。

  那么,孫正義又如何看呢?

  孫正義認為:“WeWork 的業務模式就像是雜志、報紙或者Neflix的付費訂閱任務,擁有強大的吸引新訂閱客戶的能力,一旦開始盈利,其盈利能力都會呈現爆炸式增長?!?/P>

  如果將WeWork的業務模式比作走下坡路的雜志、報紙的付費訂閱,顯然更是不合時宜了,恐怕軟銀自己都有點困惑了,投資“縮水”是否隱隱佐證WeWork的盈利模式仍未清晰呢?

  事實上,無論是繼續跑馬圈地,還是延續租金補貼,無論是繼續做空間運營的收租婆,還是做增值服務或延展服務,共享辦公都仍是缺乏長期穩定盈利預期、難以穿越周期波動的低效商業模式。

  4 投資——并行創新基金

  共享辦公穿越周期波動的唯一邏輯可能就在于上市圈錢、投資客戶。

  假如WeWork能夠順利上市,并獲得足夠的融資,WeWork會怎么玩呢?

  其實,WeWork搶的不是辦公市場,而是創新市場和創新人才。

  創新引領、科技賦能、產業升級、資本推動已經形成了世界發展新格局。

  科技早已是第一生產力,唯有引領科技創新,才能引領全球、領袖世界。

  國家要做創新國家,城市要做創新城市,企業要做創新企業,個人要做創新人才。

  誰能搶到創新人才,誰就能主導創新,誰就可能通過資本投資放大創新市場占有率,甚至壟斷創新市場。

  尤其是在貿易戰、科技戰的大背景下,創新市場與創新人才的價值更加突顯。

  很顯然,共享辦公空間可以是最大的科技創新工廠,可以源源不斷地生產新科技。

  如果WeWork用上市獲得的資金投資那些創新型中小企業,它或將成為創新科技企業的領投基金,而且幾乎沒有誰比它更透徹地了解這些初創企業、創始人及其創新科技的價值了。

  有的共享空間宣稱不做孵化器、不參與股權投資、不對接投資資源,只收租金、做服務,顯然浪費了貼近創業者、深度介入投資的機會,又如何能穿越周期波動呢?

  筑巢引鳳、溫室孵化、近距離觀察、提供輔導、組織創投對接,這些事情WeWork都做了,那么,直接參與創投,為什么不呢?

  顯然,創新項目成功的投資回報要遠遠大于提供空間的租金收入,而且,只要規模足夠,創新總是此起彼伏、連綿不絕的,收入也會相對穩定。

  事實上,WeWork先后投資了92家入駐WeWork的創業企業,以及那些為入駐企業提供服務的小公司,其中21家已經在納斯達克上市,WeWork理所當然地獲得了股權溢價。

  孫正義將WeWork稱為“第二個阿里”,或許就是看重其是一只會下蛋的雞。

  未來,WeWork或將是一家共享辦公+投資基金的新型公司。

  當然,如果它拿不到它所期望的估值,大東家不會讓它很快上市,畢竟軟銀獲得過每股110美元的上市最低保證價格。

  與Wework一樣,國內共享辦公企業的吸金能力也不容小覷,而且多家企業都在全力推進上市,爭取獲得繼續燒錢的資本。

  不過,值得警惕的是,從2018年下半年開始,補貼大戰讓國內共享辦公行業“感冒”了,裁員、關項目、資金鏈斷裂等負面消息接連不斷,上市之路也變得坎坷。

  但是,除了闖關上市圈錢、創設創新基金,共享辦公企業還能有更好的發展前景嗎?

來 源: 金融界網站 

    編 輯:liuy

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